Registro de Imóveis

ARREMATAÇÃO E ADJUDICAÇÃO JUDICIAL

A arrematação e a adjudicação judicial são formas de transmissão da propriedade decorrentes de decisão judicial. Na adjudicação compulsória, o imóvel é transferido ao detentor do direito real de aquisição, em cumprimento de contrato de promessa ou compromisso de compra e venda, já quitado, em que o promitente vendedor se recusa ou se torna impossibilitado de outorgar a escritura definitiva.

O título hábil para registro é a carta de arrematação ou a carta/mandado de adjudicação expedidos pelo juízo competente, contendo a identificação das partes, do processo e do imóvel.

Documentos Necessários

1. Carta de arrematação ou de adjudicação, com a identificação completa do processo, das partes e do imóvel;
2. Petição inicial e sentença com certidão de trânsito em julgado, assinadas digitalmente ou autenticadas pelo juízo;
3. Comprovante de recolhimento do ITBI ou declaração de imunidade/isenção emitida pela Prefeitura;
4. Laudo de avaliação do imóvel, quando houver, para fins de base de cálculo de custas ou tributos;
5. Valor venal expedido pela Prefeitura ou, em caso de imóvel rural, declaração de ausência de lançamento tributário;
6. Certidão negativa de débitos de IPTU (imóvel urbano) ou, se rural, CCIR e comprovante de quitação do ITR;
7. Documentos pessoais das partes, quando necessários à qualificação registral;
8. Procuração judicial ou substabelecimento, se o título for expedido em nome de representante legal.

Fundamento e Procedimento Registral

Conforme o Provimento nº 3/2023 – CGJUS/TO:

• Art. 1.139. A carta deve mencionar expressamente a manutenção ou o cancelamento de quaisquer restrições judiciais, ônus ou gravames da matrícula.
• Art. 1.140. Se o imóvel não estiver em nome do executado, será exigida a apresentação do título anterior, salvo ordem judicial em contrário.
• Art. 1.141. Dispensa-se o prévio registro da promessa de compra e venda para o registro da adjudicação compulsória.

Observações

1. As cópias de documentos judiciais são válidas quando declaradas autênticas pelo advogado constituído nos autos, sob sua responsabilidade pessoal, com rubrica em todas as laudas.
2. Dispensa-se o reconhecimento de firma na declaração firmada pelo advogado, desde que conste comprovação da constituição nos autos.
3. Os documentos eletrônicos devem estar em formato PDF/A e assinados com certificado digital ICP-Brasil, conforme o art. 209, §1º, I e II, do Provimento CNJ nº 149/2023.
4. Se não constar valor do imóvel adjudicado, ou houver mais de um imóvel sem individualização, deverá ser anexada declaração de valor firmada pelo adjudicatário, com firma reconhecida ou assinada na presença de preposto da serventia.
5. Documentos públicos devem conter código de validação para conferência no sítio eletrônico oficial.
6. O registrador analisará o título aplicando os princípios da legalidade, continuidade e especialidade, podendo formular exigências complementares.

Base de Cálculo dos Emolumentos

Conforme a Lei Estadual nº 3.408/2018, art. 5º, adota-se o maior dos seguintes valores:

• Preço ou valor econômico declarado pelas partes;
• Valor venal (imóvel urbano);
• Valor de avaliação do ITR (imóvel rural);
• Base de cálculo de imposto (ITBI, ITCD/ITCMD), se houver;
• Avaliação judicial, quando existente.

Tabela aplicável: Tabela IV – Lei nº 3.408/2018 (TO)

ISS: 3% – Município de Colméia/TO

Previsão Legal

• Lei nº 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos (arts. 167, 221, 225 e 236);
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002 – arts. 1.245 e seguintes);
• Código de Processo Civil (arts. 538 e 876);
• Lei nº 14.382/2022 – Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP);
• Lei nº 3.408/2018 – Regimento de Custas e Emolumentos (TO);
• Provimento CNJ nº 149/2023;
• Provimento nº 3/2023 – CGJUS/TO (arts. 1.139 a 1.141).

ALTERAÇÃO DE ESTADO CIVIL – CASAMENTO

O casamento estabelece a comunhão plena de vida entre os cônjuges, com base na igualdade de direitos e deveres, produzindo efeitos patrimoniais que devem ser refletidos na matrícula do imóvel. Toda alteração de estado civil (casamento, separação, divórcio ou óbito) deve ser averbada na matrícula, em observância aos princípios da continuidade registral e da especialidade subjetiva.

Documentos Necessários

1. Requerimentocom solicitação expressa de averbação do casamento, indicação do imóvel e da matrícula, e qualificação completa do cônjuge (nome, nacionalidade, profissão, RG, CPF e domicílio), contendo:
   • Endereçamento à Serventia, data, e reconhecimento de firma ou assinatura na presença de preposto; ou
   • Documento digital com assinatura eletrônica qualificada (ICP-Brasil ou gov.br).
   • Documentos assinados eletronicamente devem ser protocolados via SAEC – ONR.
2. Representação por procurador:anexar:
   • Cadeia de procurações/substabelecimentos, em original, cópia autenticada ou documento digital com código de validação;
   • Dispensado se o requerimento contiver reconhecimento de firma jurídica.
3. Documento pessoal do cônjuge que ingressará na matrícula: RG e CPF, ou CNH, em original, cópia autenticada ou documento digital validável.
4. Certidão de casamento emitida há no máximo 90 dias, em original, cópia autenticada ou documento eletrônico validável.
5. Pacto antenupcial, quando aplicável aos seguintes regimes:
   • Comunhão de bens (vigência da Lei nº 6.515/77);
   • Comunhão parcial de bens (casamentos anteriores à Lei nº 6.515/77);
   • Separação de bens, a qualquer tempo;
   • Participação final nos aquestos, a qualquer tempo.
6. Caso aplicável, anexar:
   • Certidão em inteiro teor do registro do pacto antenupcial, emitida pelo Registro de Imóveis competente; ou
   • Escritura pública do pacto, com carimbo/etiqueta e número do registro no Livro 3; ou
   • Caso o pacto ainda não esteja registrado, apresentá-lo para registro no Livro 3 desta Serventia, em protocolo apartado.

Fundamento Registral

Provimento nº 3/2023 – CGJUS/TO

• Art. 1.050. No registro da aquisição do direito real, deve ser possível identificar todos os titulares, assegurando os princípios da disponibilidade e continuidade.
• § 1º A comunicabilidade decorrente do regime de bens deve ser verificada no momento do registro, exigindo-se o pacto antenupcial quando necessário.
• § 2º As formalidades seguem as regras do domicílio das partes, observando-se peculiaridades de ordenamentos estrangeiros.
• § 3º Dispensa-se a fixação prévia de regime de bens para aquisição por estrangeiros quando o ordenamento de origem não a exigir.
• Art. 1.051. Quando houver sentença estrangeira envolvendo partilha de bens, o registrador deve exigir homologação pelo Superior Tribunal de Justiça.

Observações

1. Cópias de documentos judiciais ou extraídas de processos eletrônicos são válidas quando declaradas autênticas pelo advogado constituídonos autos, sob sua responsabilidade pessoal.
   • Dispensado o reconhecimento de firma na declaração do advogado;
   • Comprova-se a constituição nos autos por certidão judicial ou declaração do próprio advogado;
   • As cópias autenticadas pelo advogado devem integrar o processo judicial.
2. Os documentos eletrônicos devem estar em formato PDF/A e assinados com certificado digital ICP-Brasil, conforme o art. 209, §1º, I e II, do Provimento CNJ nº 149/2023.
3. Documentos emitidos por órgãos públicos devem conter código de validação para conferência em sítio eletrônico oficial.
4. O registrador analisará o título conforme os princípios da legalidade, continuidade e especialidade subjetiva, podendo formular exigências complementares quando necessário.

Base de Cálculo dos Emolumentos

A averbação de alteração de estado civil é ato sem conteúdo financeiro, salvo quando houver registro de pacto antenupcial.

Tabela Aplicável: Tabela IV – Lei Estadual nº 3.408/2018 (Regimento de Custas e Emolumentos do Tocantins).

ISS: 3% – Município de Colméia/TO

Previsão Legal

• Lei nº 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos (arts. 167, II, 2, e 246);
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002 – arts. 1.511 a 1.657);
• Lei nº 6.515/1977 – Lei do Divórcio;
• Lei nº 3.408/2018 – Regimento de Custas e Emolumentos (TO);
• Provimento CNJ nº 149/2023;
• Provimento nº 3/2023 – CGJUS/TO.

ALTERAÇÃO DE ESTADO CIVIL – SEPARAÇÃO E/OU DIVÓRCIO (SEM REGISTRO DE PARTILHA DE BENS)

A separação e o divórcio, embora guardem semelhanças, diferem quanto aos seus efeitos jurídicos: a separação põe fim à sociedade conjugal, mas mantém o vínculo matrimonial; enquanto o divórcio dissolve definitivamente o casamento, encerrando todos os deveres conjugais e patrimoniais decorrentes.

Toda alteração de estado civil deve ser averbada na matrícula do imóvel, em respeito aos princípios da continuidade registral e da especialidade subjetiva, garantindo a correspondência entre o titular registral e sua situação civil atual.

Documentos Necessários

1. Requerimento com solicitação expressa de averbação da separação e/ou divórcio, sem registro de partilha de bens, indicando o imóvel e o número da matrícula.
   • Endereçamento a esta Serventia, data, reconhecimento de firma ou assinatura na presença de preposto desta Serventia; ou
   • Documento digital com assinatura eletrônica qualificada (ICP-Brasil ou gov.br).
   • Documentos eletrônicos devem ser protocolados via SAEC – ONR.
2. Representação por procurador:anexar:
   • Cadeia de procurações/substabelecimentos, em original, cópia autenticada por Tabelião, ou, se digital, com código de validação;
   • Dispensado se o requerimento contiver reconhecimento de firma jurídica.
3. Certidão de casamento em original, cópia autenticada ou documento digital validável, contendo a averbação da separação e/ou do divórcio.
4. Caso a matrícula do imóvel não contenha a qualificação completa das partes (nome, RG, CPF, nacionalidade, profissão e estado civil), será necessário apresentar os documentos complementares para atualização dos dados.

Observações

1. Cópias de documentos judiciais ou extraídas de processos eletrônicos são válidas quando declaradas autênticas pelo advogado constituídonos autos, sob sua responsabilidade pessoal.
   • Dispensado o reconhecimento de firma na declaração do advogado;
   • Comprova-se a constituição nos autos por certidão judicial ou declaração do próprio advogado;
   • As cópias autenticadas pelo advogado devem integrar o processo judicial.
2. Os documentos eletrônicos devem estar em formato PDF/A e assinados com certificado digital ICP-Brasil, conforme o art. 209, §1º, I e II, do Provimento CNJ nº 149/2023.
3. Documentos emitidos por órgãos públicos devem conter código de validação para conferência em sítio eletrônico oficial.
4. O registrador analisará o título conforme os princípios da legalidade, continuidade e especialidade subjetiva, podendo formular exigências complementares quando necessário.

Base de Cálculo dos Emolumentos

A averbação de alteração de estado civil sem partilha de bens é ato sem conteúdo financeiro, conforme a Lei Estadual nº 3.408/2018, Tabela IV.

ISS: 3% – Município de Colméia/TO

Previsão Legal

• Lei nº 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos (arts. 167, II, 2, e 246);
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002 – arts. 1.571 a 1.582);
• Lei nº 6.515/1977 – Lei do Divórcio;
• Lei nº 3.408/2018 – Regimento de Custas e Emolumentos (TO);
• Provimento CNJ nº 149/2023;
• Provimento nº 3/2023 – CGJUS/TO.

ALTERAÇÃO / INCLUSÃO / RETIFICAÇÃO DE DADOS DAS PARTES

O princípio da especialidade subjetiva impõe que as partes envolvidas em negócios jurídicos imobiliários estejam perfeitamente identificadas na matrícula do imóvel. Essa identificação precisa e completa garante a segurança jurídica e a rastreabilidade dos atos registrais, evitando dúvidas quanto à titularidade dos direitos reais.

Qualificação completa de pessoa física: nome completo, nacionalidade, profissão, número e órgão expedidor do RG, CPF e domicílio.
Qualificação completa de pessoa jurídica: nome empresarial, sede social e número de inscrição no CNPJ.

Documentos Necessários

1. Requerimento endereçado a esta Serventia, datado, com firma reconhecida ou assinado na presença de preposto; ou, tratando-se de documento digital, com assinatura eletrônica qualificada(gov.br ou ICP-Brasil), solicitando expressamente a averbação da qualificação completa da(s) parte(s), com indicação do endereço completo do imóvel e da matrícula.
   • Documentos assinados eletronicamente devem ser protocolados via SAEC – ONR.
2. Representação por procurador ou administrador:
   • Procuração em original, cópia autenticada por Tabelião, ou, se digital, com código de validação;
   • Se representado por administrador ou diretor, anexar:
     • Contrato social consolidado e alterações posteriores; ou
     • Estatuto social e ata de eleição da diretoria; ou
     • Cadeia de procurações/substabelecimentos que outorguem poderes ao representante.
   • Dispensa-se a apresentação dos documentos acima se o requerimento contiver reconhecimento de firma jurídica.
3. Documentos pessoais: RG e CPF, ou CNH, das partes a serem qualificadas, em original, cópia autenticada ou documento digital validável. Se casado, apresentar a certidão de casamento atualizado.

Observações

1. Cópias de documentos judiciais ou extraídas de processos eletrônicos são válidas quando declaradas autênticas pelo advogado constituído, sob sua responsabilidade pessoal, com rubrica em todas as laudas.
   • Dispensado o reconhecimento de firma na declaração do advogado;
   • Comprova-se a constituição nos autos por certidão judicial ou declaração firmada pelo próprio advogado;
   • As cópias autenticadas pelo advogado devem integrar o processo judicial.
2. Os documentos eletrônicos devem estar em formato PDF/A e assinados com certificado digital ICP-Brasil, conforme o art. 209, §1º, I e II, do Provimento CNJ nº 149/2023.
3. Documentos emitidos por órgãos oficiais devem conter código de validação para conferência no respectivo sítio eletrônico.
4. O registrador analisará o título com base nos princípios da legalidade, continuidade e especialidade subjetiva, podendo exigir complementações para efetivação do ato.

Previsão Legal

• Lei nº 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos (arts. 167, 176, 217, 225, 246 e seguintes);
• Lei nº 3.408/2018 – Regimento de Custas e Emolumentos do Estado do Tocantins;
• Provimento CNJ nº 149/2023;
• Provimento nº 3/2023 – CGJUS/TO.

ALTERAÇÃO / INCLUSÃO / RETIFICAÇÃO DE DADOS DO IMÓVEL

Os dados do imóvel devem estar perfeitamente especificados na matrícula, em atenção ao princípio da especialidade objetiva, que exige a individualização completa do bem imóvel, permitindo sua identificação precisa e inequívoca.

Se urbano: devem constar as características e confrontações, localização, área, logradouro, número e designação cadastral, se houver.
Se rural: devem constar o código do imóvel, os dados constantes do CCIR, a denominação, as características, confrontações, localização e área.

Atenção: Somente serão realizadas averbações quando não houver alteração do memorial descritivo constante na abertura da matrícula. Havendo alteração de área ou confrontações, o procedimento adequado será o de retificação de matrícula.

Documentos Necessários

1. Requerimento endereçado a esta Serventia, datado, com firma reconhecida ou assinado na presença de preposto desta Serventia; ou, tratando-se de documento digital, com assinatura eletrônica qualificada(gov.br ou ICP-Brasil), indicando expressamente o ato a ser praticado, o endereço completo do imóvel e o número da matrícula.
   • Documento assinado eletronicamente é título digital e deve ser protocolado via SAEC – ONR.
2. Representação por procurador ou administrador:
   • Procuração em original, cópia autenticada por Tabelião, ou, se constante de processo digital, com código de validação eletrônica;
   • Se representado por administrador ou diretor, anexar, em original ou cópia autenticada:
     • Contrato social consolidado e alterações posteriores; ou
     • Estatuto social e ata de eleição da diretoria; ou
     • Cadeia de procurações/substabelecimentos que outorguem poderes ao representante.
   • Dispensa-se a apresentação dos documentos acima se o requerimento contiver reconhecimento de firma jurídica.
3. Documento comprobatório dos dados a serem averbados, emitido pela Prefeitura Municipal, em original.
4. A assinatura qualificada gov.br ou a subscrição presencial perante preposto somente será aceita quando o ato não implicar renúncia ou transferência de direitos.

Observações

1. Cópias de documentos judiciais ou extraídas de processos eletrônicos são válidas quando declaradas autênticas pelo advogado constituídonos autos, sob sua responsabilidade pessoal.
   • Dispensado o reconhecimento de firma na declaração firmada pelo advogado;
   • Comprova-se a constituição nos autos por certidão judicial ou declaração firmada pelo próprio advogado;
   • As cópias autenticadas pelo advogado devem integrar o processo judicial.
2. Os documentos eletrônicos devem estar em formato PDF/A e assinados com certificado digital ICP-Brasil, conforme o art. 209, §1º, I e II, do Provimento CNJ nº 149/2023.
3. Documentos emitidos por órgãos oficiais devem conter código de validação para conferência no respectivo sítio eletrônico.
4. O registrador analisará o título conforme os princípios da legalidade, continuidade e especialidade objetiva, podendo exigir documentos complementares para efetivação do ato.

Previsão Legal

• Lei nº 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos (arts. 167, 176, 213, 217, 225, 246 e seguintes);
• Lei nº 3.408/2018 – Regimento de Custas e Emolumentos do Estado do Tocantins;
• Provimento CNJ nº 149/2023;
• Provimento nº 3/2023 – CGJUS/TO.

ARRENDAMENTO DE IMÓVEL RURAL

O arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual o proprietário cede a outra pessoa, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante retribuição certa ou aluguel.

Documentos Necessários

1. Escritura Pública em via original, com selo eletrônico validável pela internet, em formato físico ou eletrônico (PDF/A), assinada pelo tabelião, seus substitutos ou prepostos com certificado digital ICP-Brasil.
   • Documento assinado eletronicamente é título digital e deve ser protocolado via SAEC – ONR.
   • Se lavrada fora da comarca, é obrigatória a verificação do abono do sinal público e a comprovação do recolhimento dos fundos institucionais.
2. Instrumento Particular, via original, em formato físico ou eletrônico (PDF/A), devendo conter:
   • Reconhecimento de firma do(s) arrendador(es) e arrendatário(s), ou assinatura digital ICP-Brasil;
   • Se assinado eletronicamente, o protocolo deverá ocorrer via SAEC – ONR;
   • Se as partes estiverem representadas, anexar:
     • Cadeia de procurações/substabelecimentos em original ou cópia autenticada; ou
     • Contrato social consolidado e alterações posteriores, ou estatuto social e ata de eleição da diretoria;
     • Dispensa-se a apresentação dos documentos acima se houver reconhecimento de firma jurídica no instrumento.
3. Certidão da Matrícula em inteiro teor, em via original, cópia autenticada ou passível de validação mediante código eletrônico, com prazo máximo de 30 dias da data do instrumento ou do protocolo.
4. Caso não conste à margem da matrícula a qualificação completa das partes, deverá ser incluída mediante requerimento específico.
5. Se a matrícula estiver gravada com algum ônus impeditivo de alienação, deverá ser apresentado o termo de cancelamento ou mandado judicial correspondente, cada qual em protocolo apartado.

Documentação Específica para Imóvel Rural

1. Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) atualizado e quitado.
   Emitido pelo Sistema Nacional de Cadastro Rural – INCRA.
2. Certidão Negativa de Débitos do ITRou comprovação de pagamento do imposto dos últimos 5 anos.
   • Comprova-se o pagamento mediante DARF e Declaração do ITR.
3. Comprovante de inscrição no Cadastro Ambiental Rural (CAR), emitido pelo sistema do Governo Federal.
4. Certificação de Georreferenciamento emitida pelo SIGEF/INCRA, atestando que a poligonal não se sobrepõe a nenhuma outra constante no cadastro.
   • Atualmente exigida para imóveis com área igual ou superior a 25 hectares.
   • A partir de novembro de 2025, será obrigatória para todos os imóveis rurais.
   • Deverá acompanhar declaração firmada pelo requerente, com firma reconhecida, afirmando, sob pena de responsabilidade civil e criminal, que os limites divisórios foram respeitados (art. 9º, §6º, do Decreto Federal nº 4.449/2002).

Observações

1. Cópias de documentos judiciais ou constantes de processos eletrônicos são válidas quando declaradas autênticas pelo advogadoconstituído nos autos, sob sua responsabilidade pessoal.
   • Dispensado o reconhecimento de firma na declaração firmada pelo advogado.
   • Comprova-se a constituição nos autos por certidão judicial ou declaração firmada pelo próprio advogado.
   • As cópias autenticadas pelo advogado devem integrar o processo judicial.
2. Documentos eletrônicos devem estar estruturados em formato PDF/A e assinados digitalmente com certificado ICP-Brasil, conforme art. 209, §1º, I e II, do Provimento CNJ nº 149/2023.
3. Documentos emitidos por órgãos públicos devem conter código de validação verificável em sítio eletrônico oficial.
4. O registrador aplicará os princípios da legalidade, continuidade e especialidade, podendo exigir documentos complementares quando necessário à prática do ato.

Base de Cálculo dos Emolumentos

A base de cálculo observará os parâmetros do art. 5º da Lei Estadual nº 3.408/2018 (Regimento de Custas e Emolumentos do Estado do Tocantins), prevalecendo o maior valor entre:

• O valor de mercado do imóvel objeto do ato;
• O valor declarado pelas partes no instrumento;
• O valor de referência utilizado para o cálculo do ITR (para imóveis rurais);
• O valor tributário estabelecido para cálculo de impostos (ITR ou ITCMD/ITBI, conforme o caso).

Em caso de divergência evidente entre os valores apresentados, o registrador poderá aplicar o disposto no art. 17 da Lei nº 3.408/2018, adotando o valor de mercado como referência.

Base Legal e Fundamento Registral

📘 Base Legal Geral

• Arts. 92 a 95-A da Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra);
• Art. 13 da Lei nº 4.947/1966;
• Arts. 12 e 13 do Decreto nº 59.566/1966 (Regulamento dos Contratos Agrários);
• Arts. 167, inciso I, item 48, e 176 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos);
• Art. 9º, §6º, do Decreto nº 4.449/2002 (Georreferenciamento);
• Art. 29 da Lei nº 9.514/1997 (Sistema de Financiamento Imobiliário e Alienação Fiduciária).

⚙️ Fundamento Registral – Provimento nº 3/2023 (CGJUS/TO)

Art. 1.114. Será facultado o registro dos contratos de arrendamento rural, com efeito meramente publicista, desde que preencham os requisitos definidos na Lei Federal nº 6.015/1973.

Parágrafo único. Nos contratos de arrendamento, poderá ser dispensada a existência de cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel, porquanto decorrente de lei.

AVERBAÇÕES DE CONSTRIÇÃO JUDICIAL – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA, PENHORA, ARRESTO E SEQUESTRO

As averbações e registros de constrição judicial têm por finalidade a publicização da existência de medidas judiciais que afetam a disponibilidade do imóvel, garantindo a segurança jurídica e a oponibilidade a terceiros de boa-fé. Incluem-se entre essas medidas:

• Averbação Premonitória – notificação pública da existência de processo executivo ou fase de cumprimento de sentença, antes da penhora;
• Arresto – apreensão judicial de bens do devedor para assegurar futura penhora e expropriação;
• Penhora – constrição definitiva do bem para satisfação do crédito em execução forçada;
• Sequestro – apreensão judicial de bem determinado, objeto de litígio, para garantir futura entrega ou evitar sua deterioração.

Todos os atos de constrição judicial são praticados conforme a Seção XXV – Das Penhoras, Arrestos, Sequestros e Averbações Premonitórias do Provimento nº 3/2023 – CGJUS/TO, e devem observar os princípios da legalidade, continuidade e publicidade registral.

📄 Averbação Premonitória – Existência de Execução

A averbação premonitória é o ato de noticiar à margem da matrícula do imóvel a existência de execução ou cumprimento de sentença movido contra o proprietário, conferindo ciência pública sobre a possibilidade de constrição futura.

Documentos Necessários

1. Requerimentofirmado pelo exequente, com firma reconhecida ou assinatura digital qualificada ICP-Brasil, indicando expressamente o pedido de averbação premonitória e a matrícula do imóvel.
   • Requerimentos eletrônicos devem ser protocolados via SAEC – ONR.
   • Se o exequente estiver representado, anexar procuração ou documento de representação com poderes específicos.
2. Certidão narrativa judicial emitida pelo juízo onde tramita o processo, contendo número e natureza do processo, órgão judicial, nome do magistrado, identificação das partes, valor da causa e informação de que a execução foi admitida ou que esteja em fase de cumprimento de sentença.

📄 Arresto Judicial

O arresto consiste na apreensão judicial de bens do devedor para garantir a futura penhora e assegurar a execução do crédito, constituindo medida cautelar preparatória de expropriação.

Documentos Necessários

1. Mandado, Ofício, Certidão ou Termo de Arresto, expedido pelo juízo competente, na forma original ou com validação eletrônica, contendo número do processo, natureza, partes, juiz, data e local do ato, descrição do imóvel e valor da execução.
2. Auto de Arresto, emitido pelo oficial de justiça, quando o arresto for determinado por mandado ou ofício judicial.

📄 Penhora Judicial

A penhora é o ato de constrição judicial do bem, preparatório à expropriação, e visa garantir a satisfação do crédito exequendo. A alienação em hasta pública ou adjudicação permitirá a conversão do bem em dinheiro.

Documentos Necessários

1. Termo ou Auto de Penhora, na forma original ou validada eletronicamente, contendo: número e natureza do processo, juízo, juiz, identificação das partes, data e local, descrição do imóvel, matrícula e valor atualizado do débito.
2. Recomenda-se a apresentação do ofício ou mandado de penhora para complementação das informações.
3. Caso o valor do débito não esteja atualizado (até 1 ano do protocolo), anexar planilha de atualização ou declaração do exequente com firma reconhecida ou assinatura digital.

📄 Sequestro Judicial

O sequestro é medida cautelar de apreensão de bem determinado, objeto de litígio, para garantir futura entrega de coisa certa e evitar a deterioração ou perda do bem.

Documentos Necessários

1. Ofício ou Mandado Judicial expedido pelo juízo competente, em via original ou com código de validação, indicando número e natureza do processo, órgão judicial, nome do magistrado, identificação das partes, data, local, descrição do imóvel, número da matrícula e valor do débito ou avaliação.

🧾 Observações Comuns

1. Cópias de documentos judiciais são válidas quando declaradas autênticas pelo advogadoconstituído nos autos, sob sua responsabilidade pessoal.
   • Dispensado o reconhecimento de firma na declaração firmada pelo advogado.
   • Deve constar a rubrica do advogado em todas as laudas.
   • A declaração deve integrar o processo judicial.
2. Documentos eletrônicos devem estar em formato PDF/A e assinados digitalmente com certificado ICP-Brasil, conforme art. 209, §1º, do Provimento CNJ nº 149/2023.
3. Documentos de órgãos públicos devem conter código de verificação eletrônico.
4. O registrador aplicará os princípios da legalidade, continuidade e especialidade, podendo exigir documentos complementares se necessários à prática do ato.

💰 Base de Cálculo dos Emolumentos

A base de cálculo observará os parâmetros previstos no art. 5º da Lei Estadual nº 3.408/2018, prevalecendo o maior valor entre:

• O valor de mercado do imóvel objeto da constrição;
• O valor da causa ou da dívida, conforme o título judicial;
• O valor declarado pelas partes no processo;
• O valor venal do imóvel (se urbano) ou o valor do ITR (se rural);
• O valor utilizado para cálculo do ITBI ou ITCMD, quando aplicável.

Em caso de indício de subavaliação, o registrador poderá aplicar o disposto no art. 17 da Lei nº 3.408/2018, utilizando o valor de mercado como referência.

⚖️ Base Legal e Fundamento Registral

📘 Base Legal Geral

• Arts. 301, 659, 792, 799, 828, 838 e 844 do Código de Processo Civil;
• Arts. 167, inciso I, item 5, 176, 221, 225, 239 e 246 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos);
• Art. 54, inciso II, da Lei nº 13.097/2015 (Publicidade Registral e Segurança Jurídica).

⚙️ Fundamento Registral – Provimento nº 3/2023 (CGJUS/TO)

Seção XXV – Das Penhoras, Arrestos, Sequestros e Averbações Premonitórias (arts. 1.253 a 1.260).

Art. 1.253. Compete ao interessado encaminhar ao Registro de Imóveis a ordem judicial ou certidão/termo da penhora, arresto, sequestro ou averbação premonitória, salvo no executivo fiscal.

Art. 1.254. As averbações premonitórias, penhoras, arrestos e sequestros serão realizadas após o pagamento dos emolumentos, salvo gratuidade, constando do título: o nome do juiz, natureza do processo, matrícula, nome do executado e valor da dívida.

Art. 1.255. Na falta de requisitos formais, o registrador poderá noticiar a existência da constrição, sem prejuízo da posterior averbação do título corrigido.

Art. 1.257. Não se exigirá antecipação de emolumentos quando o exequente for beneficiário da gratuidade judiciária.

Art. 1.259. É vedada a constrição sobre bem de família, bens inalienáveis ou declarados impenhoráveis, salvo nas hipóteses legais.

Art. 1.260. A averbação de constrição sobre gleba loteada ou incorporada poderá ser feita na matrícula original, ressalvando-se as partes já alienadas.

CANCELAMENTO DE CONSTRIÇÕES JUDICIAIS – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA, ARRESTO, PENHORA E SEQUESTRO

O cancelamento de atos de constrição judicial é o procedimento destinado a retirar a eficácia registral de averbações e registros de medidas judiciais que recaem sobre o imóvel — como a averbação premonitória, o arresto, a penhora ou o sequestro — mediante apresentação de título hábil que comprove a extinção do processo, a desconstituição da medida ou a determinação judicial expressa de baixa do ato.

O cancelamento é praticado à margem da matrícula do imóvel, conforme o art. 250 da Lei nº 6.015/1973, e observando-se os princípios da continuidade e legalidade registral.

📄 Cancelamento de Averbação Premonitória

O ato de cancelamento da averbação premonitória será praticado à margem da matrícula do imóvel gravado.

Documentos Necessários

1. Requerimentofirmado pelo exequente, com firma reconhecida ou assinatura digital qualificada ICP-Brasil, solicitando expressamente o cancelamento da averbação premonitória e informando a matrícula e o número da averbação.
   • Requerimentos eletrônicos devem ser protocolados via SAEC – ONR.
   • Se o exequente estiver representado, anexar procuração ou documento comprobatório da representação.
   • Dispensa-se a apresentação de procuração e contrato social quando o requerimento contiver reconhecimento de firma jurídica.
2. Documento judicial comprobatório da extinção do processo, que poderá ser:
   • Certidão narrativa do juízo, contendo o encerramento do processo; ou
   • Sentença de extinção com certidão de trânsito em julgado; ou
   • Certidão de encerramento do processo, contendo identificação completa e validação eletrônica.
3. Mandado, Ofício ou Decisão Judicial com força de Mandado, expedido pelo juízo competente, determinando expressamente o cancelamento da averbação premonitória, contendo o número e natureza do processo, órgão judicial, magistrado, identificação das partes, imóvel, matrícula, número da averbação e comando de cancelamento.

*Para mais informações sobre Averbação Premonitória, clique aqui.

📄 Cancelamento de Arresto Judicial

O cancelamento do arresto consiste na exclusão da averbação de constrição provisória lançada sobre a matrícula do imóvel, em razão de sua revogação, extinção do processo ou determinação judicial expressa.

Documentos Necessários

1. Mandado, Ofício ou Decisão Judicial com força de Mandado, expedido pelo juízo competente, em via original ou com código de validação, contendo:
   • Natureza e número do processo;
   • Órgão judicial e nome do magistrado;
   • Identificação das partes;
   • Identificação do imóvel, número da matrícula e número da averbação;
   • Determinação expressa de cancelamento do arresto.

📄 Cancelamento de Penhora Judicial

O cancelamento da penhora é realizado mediante determinação judicial ou comprovação da extinção da execução, retirando-se a constrição registrada à margem da matrícula do imóvel.

Documentos Necessários

1. Ofício, Mandado Judicial ou Termo de Baixa de Penhora, expedido pelo juízo competente, em via original ou cópia autenticada, contendo:
   • Número e natureza do processo;
   • Órgão judicial e nome do magistrado;
   • Identificação das partes e do imóvel;
   • Número da matrícula e da averbação do ato;
   • Determinação expressa de cancelamento da penhora.

*Para mais informações sobre Penhora, clique aqui.

📄 Cancelamento de Sequestro Judicial

O cancelamento do sequestro é o ato que exclui da matrícula do imóvel a averbação de apreensão judicial anteriormente realizada, mediante determinação do juízo competente ou extinção da medida cautelar.

Documentos Necessários

1. Ofício ou Mandado Judicial, expedido pelo juízo competente, em via original ou com código de validação, contendo:
   • Natureza e número do processo;
   • Órgão judicial e nome do magistrado;
   • Identificação das partes e do imóvel;
   • Número da matrícula e da averbação;
   • Determinação expressa de cancelamento do sequestro.

*Para mais informações sobre Sequestro, clique aqui.

🧾 Observações Comuns

1. Cópias de documentos judiciais são válidas quando declaradas autênticas pelo advogadoconstituído nos autos, sob sua responsabilidade pessoal.
   • Dispensado o reconhecimento de firma na declaração firmada pelo advogado.
   • Deve constar a rubrica do advogado em todas as laudas.
   • A declaração deve integrar o processo judicial.
2. Documentos eletrônicos devem estar em formato PDF/A e assinados digitalmente com certificado ICP-Brasil, conforme art. 209, §1º, do Provimento CNJ nº 149/2023.
3. Documentos de órgãos públicos devem conter código de verificação eletrônico.
4. O registrador aplicará os princípios da legalidade, continuidade e especialidade, podendo exigir documentos complementares se necessários à prática do ato.

⚖️ Base Legal e Fundamento Registral

• Art. 250 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos);
• Arts. 828, 924 e 925 do Código de Processo Civil (extinção da execução e baixa de constrição);
• Provimento nº 3/2023 – CGJUS/TO, Seção XXV – Das Penhoras, Arrestos, Sequestros e Averbações Premonitórias (§§ 1º e 2º do art. 1.257).

💰 Base de Cálculo dos Emolumentos

A base de cálculo observará os parâmetros do art. 5º da Lei Estadual nº 3.408/2018, prevalecendo o maior valor entre:

• O valor da dívida, da causa ou do imóvel;
• O valor declarado no processo judicial;
• O valor venal (se urbano) ou o valor do ITR (se rural);
• O valor utilizado para cálculo do ITBI ou ITCMD, se aplicável.

Quando não houver conteúdo econômico, o cancelamento será cobrado como ato sem conteúdo financeiro, conforme a Tabela de Emolumentos vigente.

O Cadastro Ambiental Rural (CAR) constitui-se em um registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico, além do combate ao desmatamento.

📄 Documentos Necessários

1. Requerimento firmadopelo interessado, solicitando expressamente a averbação do Cadastro Ambiental Rural (CAR), indicando o(s) imóvel(is) e respectivo(s) número(s) de matrícula(s), contendo:
   • Endereçamento a esta Serventia, data e reconhecimento de firma ou assinatura na presença de preposto; ou
   • Se em meio digital, assinatura qualificada gov.br ou ICP-Brasil.

2. Documentos assinados eletronicamente devem ser protocolados via SAEC – ONR.

   • Se o interessado estiver representado por procurador ou administrador, anexar:
     • Contrato social consolidado e alterações contratuais posteriores; ou
     • Estatuto social e ata de eleição da diretoria; ou
     • Cadeia de procurações/substabelecimentos que outorgam poderes ao representante.
   • Dispensada a apresentação dos documentos de representação se o requerimento contiver reconhecimento de firma jurídica.
   • Clique aqui para acessar modelo de requerimento disponível no site desta Serventia.
3. Comprovante de inscrição da área de Reserva Legal no CAR, contendo:
   • Número de registro do imóvel no CAR;
   • Município e Estado;
   • Área total do imóvel;
   • Área de remanescente de vegetação nativa;
   • Área de Reserva Legal;
   • Áreas de Preservação Permanente (APP);
   • Áreas de uso consolidado e de uso restrito;
   • Áreas de servidão administrativa e de compensação;
   • Situação atual do imóvel rural no CAR.

4. Acesse o sítio eletrônico do Governo do Brasil e confira as instruções e etapas do CAR e da Regularização Ambiental.

ℹ️ Informações Importantes

1. A averbação do Cadastro Ambiental Rural condiciona os seguintes atos registrais:
   • Retificação de registro;
   • Desmembramento e remembramento/unificação de imóveis rurais;
   • Registro de servidões de passagem e de usucapião;
   • Averbação de patrimônio rural em afetação;
   • Todo ato que modifique a figura geodésica do imóvel rural.

2. (Conforme REsp nº 831.212/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 01/09/2009, DJe 22/09/2009.)

3. A inscrição do imóvel rural no CAR é também condição obrigatória para as transmissões de propriedade rural em negócios jurídicos como compra e venda, doação, permuta, entre outros.

   O Cartório de Registro de Imóveis somente poderá efetuar o registro do negócio translativo ou ato modificativo se o imóvel estiver previamente cadastrado no CAR.

   (Conforme REsp nº 1.356.207/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, julgado em 28/04/2015, DJe 07/05/2015.)

🧾 Observações

1. Documentos eletrônicos devem estar em formato PDF/A e assinados digitalmente com certificado ICP-Brasil por todas as partes, conforme art. 209, §1º, I e II, do Provimento CNJ nº 149/2023.
   Títulos digitais devem ser protocolados via SAEC – ONR.
2. Documentos emitidos por órgãos oficiais ou repartições públicas deverão conter código de validação para conferência no respectivo sítio eletrônico oficial.
3. O Registrador aplicará os princípios da legalidade, continuidade, especialidade objetiva e subjetiva, podendo exigir documentos complementares para efetivação do ato.

⚖️ Base Legal e Fundamento Registral

• Artigos 18 e 29 da Lei nº 12.651/2012 (Código Florestal);
• Instrução Normativa MMA nº 02/2014 (Regulamentação e procedimentos do CAR);
• Decreto nº 7.830/2012, arts. 3º ao 8º (Institui o Sistema de Cadastro Ambiental Rural – SICAR e o CAR);
• REsp nº 831.212/MG e REsp nº 1.356.207/SP (jurisprudência do STJ sobre obrigatoriedade do CAR).

💰 Base de Cálculo dos Emolumentos

A averbação do Cadastro Ambiental Rural (CAR) é classificada como ato sem conteúdo financeiro, conforme as Tabelas de Custas e Emolumentos do Estado do Tocantins, salvo se integrada a outro ato de registro de conteúdo econômico.

Nos casos em que a averbação for praticada em conjunto com ato que envolva valor (como desmembramento, transmissão ou retificação), aplicar-se-á o art. 5º da Lei Estadual nº 3.408/2018, prevalecendo o maior valor entre:

• O valor econômico do ato ou negócio jurídico;
• O valor venal (se imóvel urbano) ou o valor do ITR (se imóvel rural);
• O valor declarado pelas partes.

Quando houver fundado indício de subavaliação, o registrador aplicará o disposto no art. 17 da Lei nº 3.408/2018, adotando o valor de mercado como base de referência.

CANCELAMENTO DE CLÁUSULA DE REVERSÃO

A cláusula de reversão é uma condição inserida em um negócio jurídico de doação que estabelece que, caso o donatário venha a falecer antes do doador, o bem doado retornará ao patrimônio do doador. Essa cláusula é prerrogativa do doador, que pode optar por incluí-la ou não na doação.

O cancelamento da cláusula de reversão será averbado na matrícula do imóvel onde constar o respectivo registro.

📘 I – Cancelamento Exclusivamente por Interesse do Doador (Ente Público ou Particular)

1. Escritura Pública de Revogação da cláusula de reversão, em via original, com selo eletrônico e passível de validação via internet, ou em formato eletrônico (PDF/A) assinado digitalmente pelo tabelião, seus substitutos ou prepostos com certificado ICP-Brasil, contendo o comparecimento do(s) instituidor(es) da cláusula e a anuência do(s) donatário(s).
2. Escritura Pública de Transmissão, na forma física ou eletrônica, constando expressamente a autorização para o cancelamento da cláusula, com a presença do(s) instituidor(es) da cláusula e a anuência do(s) donatário(s).
3. Requerimento endereçado a esta Serventia, datado e assinado com firma reconhecida ou assinatura digital ICP-Brasil, contendo:
   • Identificação do imóvel e número da matrícula;
   • Número da averbação em que consta o ato;
   • Solicitação expressa de cancelamento da cláusula de reversão;
   • Comparecimento do(s) instituidor(es) e anuência do(s) donatário(s).

4. Documentos assinados digitalmente devem ser protocolados via SAEC – ONR.

   • Se o interessado estiver representado por procurador, anexar a respectiva procuração (original, autenticada ou com validação eletrônica).
   • Se representado por administrador/diretor, anexar o contrato ou estatuto social e ata de eleição ou cadeia de substabelecimentos.
   • Dispensados os documentos de representação se houver reconhecimento de firma jurídica.
   • Clique aqui para acessar modelo de requerimento disponível no site desta Serventia.
5. Determinação Judicial— na impossibilidade de comparecimento do instituidor ou da anuência do donatário, o cancelamento será realizado apenas mediante:
   • Mandado, Ofício ou Decisão Judicial com força de mandado;
   • Documento em via original, autenticada ou com código de validação eletrônica;
   • Deve conter o número e natureza do processo, juízo, nome do magistrado, identificação das partes, imóvel, matrícula, número da averbação e determinação expressa de cancelamento.

🏛️ II – Cancelamento de Cláusula de Reversão Imposta pelo Município

1. Requerimento firmado pelo donatário, com firma reconhecida ou assinatura digital ICP-Brasil, contendo:
   • Identificação do imóvel, matrícula e número da averbação;
   • Solicitação expressa de cancelamento da cláusula de reversão em razão da perda de eficácia.

2. Requerimentos eletrônicos devem ser protocolados via SAEC – ONR.

   • Se o requerente estiver representado, anexar procuração ou documentos de representação conforme o item anterior.
   • Dispensado o envio dos documentos de representação se o requerimento contiver reconhecimento de firma jurídica.
   • Clique aqui para acessar modelo de requerimento disponível no site desta Serventia.

⚠️ Importante: O cancelamento unilateral da cláusula imposta pelo Município será admitido apenas quando vinculada a prazo determinado ou vedação de oneração/alienação durante período fixado. Nas demais hipóteses, deverá ser observado o procedimento do item I.

⚰️ III – Cancelamento em Virtude da Morte do Doador

1. Requerimento firmado pelo donatário, com firma reconhecida ou assinatura digital ICP-Brasil, solicitando o cancelamento da cláusula em razão do falecimento do doador.
2. Certidão de óbito do(s) doador(es), em via original ou cópia autenticada.

🏠 IV – Consolidação da Cláusula em Virtude da Morte do Donatário

1. Requerimento firmado pelo doador, com firma reconhecida ou assinatura digital ICP-Brasil, solicitando a averbação da reversão do bem em razão do falecimento do donatário.

   Deve conter matrícula, número da averbação e referência expressa à cláusula de reversão.

2. Certidão de óbito do(s) donatário(s), em via original ou cópia autenticada.

⚖️ V – Consolidação da Cláusula em Virtude de Descumprimento de Encargo ou Condição

1. Requerimento firmado pelo doador, solicitando a averbação da reversão por descumprimento de encargo ou condição, com o comparecimento do instituidor da cláusula e anuência do donatário.

   Assinado com firma reconhecida ou assinatura digital ICP-Brasil; protocolado via SAEC – ONR.

2. Escritura Pública constando expressamente o pedido de reversão e o fundamento do descumprimento, lavrada em via original ou formato eletrônico com selo de validação.
   • Deve conter o comparecimento do instituidor e a anuência do donatário.
   • Se lavrada fora da comarca, exige-se reconhecimento do sinal público e comprovação do recolhimento dos fundos institucionais.
3. Determinação Judicial— quando ausentes o instituidor ou a anuência do donatário.
   • Mandado, Ofício ou Decisão Judicial com força de mandado;
   • Deve conter número do processo, juízo, magistrado, identificação das partes, matrícula e determinação expressa de reversão da propriedade.

🧾 Observações Gerais

1. Cópias de documentos judiciais são válidas quando declaradas autênticas pelo advogado constituído, sob sua responsabilidade pessoal e com rubrica em todas as laudas.
   • Dispensado o reconhecimento de firma na declaração do advogado.
   • A autenticidade deve integrar o processo judicial.
2. Documentos eletrônicos devem estar em formato PDF/A e assinados com certificado ICP-Brasil, conforme art. 209, §1º, I e II, do Provimento CNJ nº 149/2023.
3. Documentos de órgãos públicos devem conter código de validação eletrônico.
4. O Registrador aplicará os princípios da legalidade, continuidade e especialidade, podendo exigir documentos complementares quando necessário.

⚖️ Base Legal e Fundamento Registral

• Art. 108 do Código Civil (forma pública dos negócios imobiliários);
• Arts. 167, 176, 217, 225, 248 e 250 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos);
• Provimento nº 3/2023 – CGJUS/TO (aplicação subsidiária quanto à legalidade e continuidade registral).

💰 Base de Cálculo dos Emolumentos

O cancelamento ou averbação da cláusula de reversão é classificado como ato sem conteúdo financeiro, nos termos das Tabelas de Custas e Emolumentos do Estado do Tocantins.

Quando praticado em conjunto com ato que envolva valor econômico (como transmissão, doação ou reversão patrimonial), aplica-se o art. 5º da Lei Estadual nº 3.408/2018, prevalecendo o maior valor entre:

• O valor do bem objeto da reversão;
• O valor venal (se urbano) ou o valor do ITR (se rural);
• O valor declarado no título.