Adjudicação compulsória extrajudicial: paguei o imóvel, mas não recebi a escritura

Comprar um imóvel é uma das decisões mais importantes da vida de muitas pessoas. Em uma situação ideal, o comprador paga o preço, as partes assinam a escritura pública e, em seguida, o título é levado ao Registro de Imóveis para que a propriedade passe oficialmente para o nome do adquirente. No entanto, nem sempre a realidade segue esse caminho.

Há casos em que o comprador paga todo o valor combinado, mas não consegue obter a escritura definitiva. O vendedor pode ter falecido, desaparecido, se recusado a assinar, perdido contato, encerrado suas atividades ou simplesmente deixado de cumprir a obrigação assumida no contrato. Também pode acontecer o contrário: o vendedor quer regularizar a situação, mas o comprador não comparece para receber a escritura, deixando o imóvel ainda em nome do antigo proprietário.

Nessas situações, pode surgir a adjudicação compulsória extrajudicial. Esse procedimento permite buscar, diretamente pela via extrajudicial, a formalização da transferência de determinado imóvel quando já existe uma obrigação de outorgar ou receber a escritura definitiva, mas uma das partes não cumpre sua parte final.

A adjudicação compulsória extrajudicial está prevista no artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973, incluído pela Lei nº 14.382/2022, e também é regulamentada pelo Provimento CNJ nº 149/2023, que consolida normas nacionais do foro extrajudicial.

Neste artigo, você vai entender o que é adjudicação compulsória extrajudicial, quando ela pode ser usada, qual é o papel da ata notarial, quais documentos podem ser necessários e por que esse procedimento não deve ser confundido com usucapião.

O que é adjudicação compulsória extrajudicial?

A adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento usado para buscar a transferência de um imóvel quando há promessa de compra e venda ou outro instrumento que demonstre a obrigação de transferir a propriedade, mas a escritura definitiva não foi outorgada ou recebida espontaneamente.

Em linguagem simples, ela pode ser útil quando alguém comprou um imóvel, pagou o preço, possui documentos que demonstram essa relação, mas não consegue concluir a transferência da propriedade pelos meios comuns.

O objetivo da adjudicação compulsória não é criar uma nova venda. O negócio já existiu. O que se busca é cumprir, de forma forçada, a obrigação que ficou pendente: formalizar a transferência definitiva do imóvel.

A adjudicação compulsória extrajudicial não substitui uma compra e venda comum. Ela serve para resolver uma obrigação já assumida e não concluída.

Esse procedimento é realizado com atuação do Tabelionato de Notas e do Registro de Imóveis, cada um dentro de sua função. O Tabelionato lavra a ata notarial quando cabível, e o Registro de Imóveis conduz a análise registral do pedido.

Quando a adjudicação compulsória pode ser necessária?

A adjudicação compulsória pode ser necessária quando a pessoa tem direito à escritura definitiva, mas não consegue obtê-la de forma voluntária.

Isso pode acontecer por diversos motivos. O vendedor pode se recusar a assinar a escritura, não ser localizado, ter falecido, estar representado por herdeiros que não colaboram ou ter encerrado suas atividades, no caso de pessoa jurídica. Também pode haver situações antigas em que a negociação foi quitada, mas a transferência nunca foi regularizada.

A mesma lógica pode aparecer quando o vendedor deseja concluir a transferência, mas o comprador não comparece para receber a escritura, mantendo o imóvel em nome de quem já não deveria mais figurar como proprietário.

A adjudicação compulsória pode ser avaliada em situações como:

• imóvel quitado sem escritura definitiva
• promessa de compra e venda não concluída
• vendedor que não comparece ao cartório
• vendedor falecido ou não localizado
• comprador que não recebe a escritura
• contrato antigo sem regularização no Registro de Imóveis
• resistência injustificada de uma das partes
• necessidade de cumprir obrigação de transferir o imóvel

Cada caso deve ser analisado com cuidado. Nem toda compra irregular será resolvida por adjudicação compulsória. Às vezes, o caminho correto pode ser inventário, escritura pública, usucapião, retificação, registro de título antigo ou medida judicial.

Qual é a diferença entre contrato e propriedade registrada?

Essa é uma dúvida muito comum. Muitas pessoas acreditam que, por terem um contrato de compra e venda, já são proprietárias do imóvel. No entanto, quando se trata de imóvel, a propriedade só se consolida regularmente com o registro do título no Registro de Imóveis competente.

O contrato pode demonstrar a obrigação entre comprador e vendedor. Ele pode provar que houve negociação, preço, condições e compromisso de transferência. Porém, enquanto a escritura ou o título adequado não for registrado na matrícula, a propriedade ainda não estará formalmente transferida no registro imobiliário.

Por isso, quem comprou, pagou, recebeu as chaves e passou a usar o imóvel pode ainda não ser o proprietário registral. Essa diferença é importante porque o Registro de Imóveis é o local onde se verifica oficialmente quem é o titular do imóvel.

A adjudicação compulsória extrajudicial existe justamente para ajudar a resolver situações em que o contrato e o pagamento já indicam o direito à transferência, mas falta o título definitivo apto a levar a propriedade ao registro.

A adjudicação compulsória transfere a propriedade automaticamente?

Não. A adjudicação compulsória extrajudicial não transfere a propriedade automaticamente no momento em que o interessado procura o cartório.

O procedimento precisa ser instruído corretamente, analisado e concluído conforme as exigências legais. A regularização depende da apresentação de documentos, da atuação de advogado, da ata notarial quando necessária, do requerimento ao Registro de Imóveis e da qualificação registral.

A propriedade somente será regularizada com o registro do título no Registro de Imóveis competente, se o pedido for aceito e todos os requisitos forem atendidos.

O contrato mostra a obrigação. A adjudicação busca cumprir essa obrigação. O registro é o que formaliza a propriedade na matrícula.

Por isso, o interessado deve evitar a ideia de que basta apresentar um contrato antigo para sair imediatamente com o imóvel regularizado. O procedimento exige análise técnica e documental.

Qual é o papel da ata notarial na adjudicação compulsória?

A ata notarial tem papel importante na adjudicação compulsória extrajudicial. Ela é lavrada em Tabelionato de Notas e serve para documentar fatos e elementos relacionados ao pedido.

Nesse tipo de procedimento, a ata pode registrar a existência do contrato, a identificação do imóvel, a qualificação das partes, a prova do pagamento, a tentativa de obter a escritura, a resistência ou impossibilidade de outorga e outros elementos relevantes.

A ata notarial não substitui a análise do Registro de Imóveis, mas ajuda a organizar a prova inicial do procedimento. Ela também permite que o tabelião documente, com fé pública, aquilo que foi apresentado ou constatado.

A ata notarial pode mencionar, conforme o caso:

• identificação do imóvel
• matrícula ou transcrição relacionada
• dados do contrato apresentado
• qualificação do comprador e do vendedor
• comprovação do pagamento do preço
• existência de obrigação de outorgar escritura
• tentativa de localizar ou notificar a outra parte
• resistência à assinatura da escritura definitiva
• documentos apresentados pelo interessado
• outras informações relevantes para o pedido

A ata deve ser fiel aos documentos e fatos verificados. Ela não deve afirmar mais do que pode ser comprovado.

A ata notarial garante que o pedido será aprovado?

Não. A ata notarial não garante que o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial será aprovado.

Ela é um documento importante, mas o procedimento será analisado pelo Registro de Imóveis competente. O registrador verificará a documentação, a matrícula, a compatibilidade do contrato com o imóvel, a legitimidade das partes, a prova do pagamento, a situação registral e os demais requisitos legais.

Podem surgir exigências, necessidade de documentos complementares ou impedimentos. Também pode haver situações em que o caso precise seguir pela via judicial, especialmente se houver conflito relevante ou dúvida que não possa ser resolvida administrativamente.

A ata notarial fortalece a instrução do pedido, mas não substitui a qualificação registral.

Precisa de advogado?

Sim. A adjudicação compulsória extrajudicial exige a participação de advogado ou defensor público.

A presença do advogado é essencial porque o procedimento envolve análise jurídica do contrato, da prova de pagamento, da matrícula, da obrigação de transferir, da situação das partes e da estratégia de regularização. O advogado também elabora o requerimento ao Registro de Imóveis e acompanha eventuais exigências.

Esse cuidado evita que o interessado siga por caminho inadequado. Em muitos casos, a pessoa acredita que precisa de usucapião, quando na verdade o caso é de adjudicação compulsória. Em outros, acredita que a adjudicação resolve tudo, quando o problema depende de inventário, retificação, alvará judicial ou outra providência.

O advogado pode auxiliar em:

• análise do contrato
• verificação da quitação
• conferência da matrícula
• identificação das partes envolvidas
• avaliação da obrigação de outorgar escritura
• preparação da ata notarial
• elaboração do requerimento ao Registro de Imóveis
• acompanhamento de exigências
• avaliação de necessidade de via judicial

A orientação jurídica desde o início pode evitar custos, atrasos e retrabalho.

Quais documentos podem ser necessários?

A lista de documentos varia conforme o caso, mas alguns documentos costumam ser importantes para avaliar a adjudicação compulsória extrajudicial.

O documento central normalmente é o contrato que demonstra a promessa de compra e venda, cessão, promessa de cessão ou outro instrumento que indique a obrigação de transferir o imóvel. Além disso, é essencial comprovar o pagamento do preço.

Quando a prova do pagamento é frágil, incompleta ou inexistente, o procedimento pode ficar comprometido. A adjudicação compulsória pressupõe que a obrigação do comprador foi cumprida ou que há elementos suficientes para demonstrar o direito à transferência.

Podem ser solicitados:

• contrato de promessa de compra e venda
• recibos de pagamento
• comprovantes bancários
• declaração de quitação
• matrícula atualizada do imóvel
• documentos pessoais do comprador
• documentos pessoais do vendedor, quando disponíveis
• certidões relacionadas às partes
• comprovantes de tentativa de contato ou notificação
• documentos de cessões anteriores, se houver
• documentos do advogado ou defensor público
• outros documentos exigidos pelo cartório ou pelo Registro de Imóveis

Quanto mais organizada estiver a documentação, maior será a chance de o procedimento avançar sem exigências desnecessárias.

O que significa comprovar o pagamento integral do preço?

Comprovar o pagamento integral do preço significa demonstrar que o comprador cumpriu a obrigação assumida no contrato.

A adjudicação compulsória parte da ideia de que uma parte já fez aquilo que deveria fazer, mas a outra não concluiu a obrigação correspondente. No caso mais comum, o comprador pagou o preço, mas o vendedor não assinou a escritura definitiva.

Por isso, recibos, comprovantes de transferência, boletos quitados, declarações de quitação, extratos, termos de entrega e outros documentos podem ser importantes. A forma de prova dependerá da realidade do caso.

Se ainda houver parcelas em aberto, discussão sobre valores, juros, correção ou descumprimento contratual, o procedimento pode se tornar mais complexo. Nesses casos, talvez seja necessário resolver primeiro a controvérsia, especialmente se houver litígio.

E se o vendedor faleceu?

Se o vendedor faleceu antes de outorgar a escritura definitiva, o caso exige análise cuidadosa.

Pode ser necessário verificar se há inventário, quem são os herdeiros, se existe espólio, se há inventariante, se o contrato foi quitado e se os sucessores reconhecem a obrigação. Dependendo da situação, a adjudicação compulsória pode ser avaliada, mas também pode ser necessário tomar providências relacionadas ao inventário.

A morte do vendedor não elimina automaticamente o direito do comprador, mas torna a regularização mais técnica. É preciso verificar quem pode representar o espólio ou os sucessores e qual caminho será mais adequado.

Por isso, se o vendedor faleceu, o comprador deve reunir contrato, comprovantes de pagamento e informações sobre o inventário antes de procurar o cartório e o advogado.

E se o vendedor não for encontrado?

A ausência ou localização incerta do vendedor é uma das situações que podem justificar a busca por adjudicação compulsória, desde que os demais requisitos estejam presentes.

O interessado precisará demonstrar que há obrigação de transferir o imóvel e que não consegue obter a escritura voluntariamente. Podem ser relevantes documentos que mostrem tentativas de contato, notificações, correspondências, mensagens, certidões ou outros meios lícitos de comprovação.

No procedimento extrajudicial, a forma de notificação e a análise da ausência do vendedor devem seguir as regras aplicáveis. O Registro de Imóveis avaliará se a documentação é suficiente e se o caso pode prosseguir pela via administrativa.

A simples dificuldade de contato não dispensa prova do contrato, do pagamento e da compatibilidade do imóvel com a matrícula.

E se o comprador não quiser receber a escritura?

A adjudicação compulsória não interessa apenas ao comprador. Em determinadas situações, o vendedor também pode querer regularizar a transferência quando o comprador se recusa ou não comparece para receber a escritura.

Isso pode acontecer quando o imóvel já foi vendido e quitado, mas continua em nome do vendedor no Registro de Imóveis. Com isso, o antigo proprietário pode continuar recebendo cobranças de IPTU, notificações, ações fiscais, taxas condominiais ou outros problemas relacionados a um imóvel que já não deveria permanecer em seu patrimônio.

Nesses casos, a adjudicação compulsória pode ser analisada como meio de compelir a formalização da transferência, desde que os requisitos estejam presentes.

A regularização interessa a todos. O comprador passa a ter o imóvel registrado em seu nome, e o vendedor deixa de figurar como proprietário registral de um bem que já foi negociado.

Adjudicação compulsória é a mesma coisa que usucapião?

Não. Adjudicação compulsória e usucapião são caminhos diferentes.

A adjudicação compulsória parte de uma relação contratual. Existe uma negociação anterior, uma obrigação de transferir o imóvel e, normalmente, prova de pagamento. O objetivo é cumprir a obrigação de outorgar ou receber a escritura.

A usucapião, por outro lado, está ligada à posse prolongada com requisitos legais próprios. Ela não depende necessariamente de contrato com o proprietário registral. A aquisição por usucapião tem natureza originária, enquanto a adjudicação compulsória está ligada a uma cadeia negocial e à transferência derivada.

Essa diferença é essencial. Quando existe contrato quitado e obrigação de transmitir o imóvel, muitas vezes o caminho correto pode ser a adjudicação compulsória, e não a usucapião.

Usucapião não deve ser usada apenas para fugir da escritura, do imposto ou da regularização contratual correta.

A escolha do procedimento errado pode gerar exigências, indeferimento, perda de tempo e aumento de custos.

A adjudicação compulsória exige pagamento de imposto?

A adjudicação compulsória está relacionada a uma transmissão imobiliária derivada, decorrente de negócio jurídico anterior. Por isso, pode haver necessidade de comprovação do recolhimento do imposto de transmissão aplicável, conforme a legislação municipal e a análise do caso concreto.

Em muitos casos, o ITBI será exigido, especialmente quando se trata de transmissão onerosa de imóvel. A forma de cálculo, o momento do recolhimento e as exigências documentais dependem da legislação local e da qualificação do Registro de Imóveis.

O interessado não deve presumir que a via extrajudicial dispensa tributos. A regularização do imóvel precisa observar as regras fiscais aplicáveis.

Se houver dúvida sobre imposto, o advogado, o cartório e o Registro de Imóveis poderão orientar sobre a documentação necessária.

Pode haver adjudicação compulsória de contrato sem registro?

A adjudicação compulsória pode ser analisada mesmo quando o contrato não foi registrado, desde que os requisitos legais estejam presentes e a documentação seja suficiente.

Durante muito tempo, muitas pessoas acreditaram que somente contratos registrados poderiam permitir adjudicação. No entanto, a análise atual admite, em determinadas situações, a busca pela adjudicação mesmo sem registro prévio do compromisso, desde que haja prova da relação negocial, quitação e obrigação de transferir.

Isso não significa que qualquer contrato simples resolverá o caso. O documento precisa ser analisado com cuidado. A descrição do imóvel, a identificação das partes, a prova de pagamento e a compatibilidade com a matrícula são pontos essenciais.

Se o contrato for muito incompleto ou não permitir identificar claramente o imóvel, pode haver dificuldade no procedimento.

E se houver cláusula de arrependimento?

A cláusula de arrependimento precisa ser analisada com atenção.

Em contratos preliminares, a existência de cláusula de arrependimento pode influenciar a possibilidade de exigir a escritura definitiva. Se o direito de arrependimento ainda puder ser exercido validamente, talvez não exista obrigação definitiva de transferir o imóvel naquele momento.

Por outro lado, se o prazo de arrependimento já terminou ou se a cláusula não é mais exercitável, a situação pode ser diferente. Também há regras específicas em determinados contextos, como parcelamento do solo urbano e incorporação imobiliária, conforme a regulamentação aplicável.

O ponto principal é que a cláusula de arrependimento não deve ser ignorada. Ela precisa ser lida e interpretada no contexto do contrato.

E se o imóvel estiver financiado ou com ônus?

A existência de financiamento, hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade, usufruto ou outro ônus pode tornar o procedimento mais complexo.

A matrícula atualizada é indispensável justamente para verificar a situação jurídica do imóvel. Antes de iniciar a adjudicação compulsória, é preciso saber quem aparece como proprietário, quais ônus existem, se há restrições e se o título apresentado é compatível com o registro.

Se houver alienação fiduciária, por exemplo, a propriedade pode estar submetida a regime específico. Se houver penhora ou indisponibilidade, podem existir obstáculos ao registro. Se o imóvel estiver financiado, talvez seja necessário verificar a quitação e as condições do contrato.

Por isso, a matrícula atualizada deve ser analisada logo no início.

Qual é a função do Registro de Imóveis?

O Registro de Imóveis é responsável por analisar o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial e verificar se o título pode ingressar na matrícula.

O registrador fará a qualificação registral. Isso significa examinar a legalidade, a continuidade, a especialidade, a disponibilidade, a identificação do imóvel, a situação das partes, os documentos apresentados e o cumprimento dos requisitos aplicáveis.

Se estiver tudo correto, o procedimento poderá avançar para o registro. Se houver pendências, o Registro de Imóveis poderá emitir exigências. Se houver impedimento relevante, o pedido poderá não ser aceito pela via extrajudicial.

A atuação do Registro de Imóveis é essencial porque é nele que a propriedade será efetivamente regularizada.

Qual é a diferença entre Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis nesse procedimento?

O Tabelionato de Notas e o Registro de Imóveis têm funções diferentes.

O Tabelionato de Notas pode lavrar a ata notarial, documentando fatos, contratos, pagamentos, tentativas de regularização e outros elementos apresentados. O tabelião atua com fé pública para organizar e registrar fatos relevantes.

O Registro de Imóveis, por sua vez, conduz o procedimento registral e decide, por meio da qualificação, se os documentos apresentados permitem o ingresso do título na matrícula.

Em resumo:

• o Tabelionato de Notas lavra a ata notarial
• o advogado prepara e acompanha o requerimento
• o Registro de Imóveis analisa o pedido
• o registro na matrícula regulariza a propriedade, se o procedimento for aceito

Essa divisão evita confusão e ajuda o usuário a entender por que pode precisar passar por mais de uma etapa.

O que o comprador deve evitar?

O comprador deve evitar esperar muitos anos sem regularizar o imóvel. Quanto mais antigo o contrato, maior pode ser a dificuldade para localizar vendedor, herdeiros, documentos e comprovantes de pagamento.

Também deve evitar confiar apenas em recibos informais, contratos incompletos ou promessas verbais. A regularização de imóvel exige documentação consistente.

Antes de iniciar o procedimento, evite:

• esconder que existe contrato
• omitir parcelas em aberto
• confundir usucapião com adjudicação
• deixar de apresentar a matrícula
• ignorar ônus ou restrições do imóvel
• presumir que a ata garante o registro
• iniciar o procedimento sem advogado
• apresentar documentos rasurados ou incompletos
• deixar de verificar a situação tributária

A transparência é essencial para escolher o caminho correto.

Quando procurar o cartório?

Procure o cartório quando houver contrato, promessa de compra e venda ou outro documento que demonstre a negociação do imóvel, especialmente se o preço já foi pago e a escritura definitiva não foi assinada.

Também procure orientação quando o vendedor não é localizado, quando há recusa em assinar, quando o vendedor faleceu ou quando o imóvel continua em nome de quem já vendeu.

O cartório poderá explicar a função da ata notarial e orientar quais documentos iniciais podem ser apresentados. Em paralelo, o advogado deverá avaliar o caso e preparar o procedimento adequado perante o Registro de Imóveis.

Quanto antes a situação for analisada, menor será o risco de perda de documentos, dificuldade de prova ou agravamento do problema.

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial pode ser uma solução importante para quem comprou e quitou um imóvel, mas não conseguiu receber a escritura definitiva. Também pode ser útil para o vendedor que deseja regularizar a transferência quando o comprador não comparece para concluir o ato.

Esse procedimento não deve ser confundido com usucapião. A adjudicação parte de uma obrigação contratual de transferir o imóvel. Já a usucapião está ligada à posse prolongada e possui natureza diferente.

A ata notarial pode ter papel essencial na organização da prova, mas não garante, sozinha, o registro da propriedade. O pedido será analisado pelo Registro de Imóveis, com participação obrigatória de advogado ou defensor público.

Se você pagou por um imóvel e ainda não conseguiu obter a escritura, procure orientação antes de tomar qualquer decisão. O telefone e o WhatsApp do nosso cartório estão disponíveis na bio.

Base legal consultada

A base normativa deste conteúdo está na Lei nº 6.015/1973, especialmente no artigo 216-B, na Lei nº 14.382/2022, no Provimento CNJ nº 149/2023, no Código Civil, no Código de Processo Civil e na Lei nº 8.935/1994.

Perguntas frequentes

O que é adjudicação compulsória extrajudicial?

É um procedimento que pode permitir a regularização da transferência de um imóvel quando existe obrigação de outorgar ou receber escritura, mas uma das partes não cumpre essa etapa.

Comprei e paguei o imóvel, mas não recebi escritura. Posso usar adjudicação compulsória?

Pode ser possível, desde que haja documentos suficientes, prova da quitação e obrigação de transferir o imóvel. O caso deve ser analisado por advogado e pelo cartório.

A adjudicação compulsória é igual à usucapião?

Não. A adjudicação compulsória decorre de uma relação contratual e de uma obrigação de transferir o imóvel. A usucapião decorre da posse prolongada com requisitos legais próprios.

Precisa de ata notarial?

A ata notarial é importante para documentar fatos e elementos do pedido, como contrato, pagamento, identificação do imóvel e resistência ou impossibilidade de outorga da escritura.

A ata notarial transfere a propriedade?

Não. A ata documenta fatos. A propriedade será regularizada somente se o procedimento for aceito e registrado no Registro de Imóveis competente.

Precisa de advogado?

Sim. A adjudicação compulsória extrajudicial exige participação de advogado ou defensor público.

E se o vendedor morreu?

O caso exige análise específica. Pode ser necessário verificar inventário, herdeiros, espólio, prova de quitação e o caminho adequado para regularizar o imóvel.

E se o vendedor não for encontrado?

A ausência do vendedor pode ser relevante, mas será necessário comprovar a negociação, a quitação e a obrigação de transferir o imóvel, além de seguir as regras de notificação aplicáveis.

Contrato sem registro pode servir?

Pode ser analisado, desde que haja elementos suficientes para demonstrar a obrigação, a quitação e a identificação do imóvel. A ausência de registro não significa, por si só, impossibilidade absoluta.

A adjudicação compulsória paga imposto?

Pode haver exigência de imposto de transmissão, conforme a legislação municipal e a natureza da transmissão. O caso deve ser analisado antes do protocolo no Registro de Imóveis.